濟寧市老舊小區(qū)改造市場化案例獲住建部推廣

日前，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《金融支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造案例的函》，遴選總結了全國加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造金融支持的6個案例的實踐經驗，為全國范圍內推進相關工作提供參考借鑒。其中，我市老舊小區(qū)改造“4+N”模式經驗做法入選。 去年以來，市住建局結合城市有機更新，把老舊小區(qū)作為“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”的戰(zhàn)略基點，提高老舊小區(qū)改造標準、拓展改造深度、創(chuàng)新改造模式，積極打造老舊小區(qū)改造的“濟寧經驗、山東模式、全國典范”，人民群眾的幸福感、獲得感、安全感不斷提高。

一是政策引導為支點，激發(fā)市場參與積極性。出臺《濟寧市支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造十條措施》和《改造工作流程的指導意見》，放寬建筑密度、容積率等指標限制，“允許將行政事業(yè)單位、國有企業(yè)的閑置土地及房產，按程序調整容積率、改變土地用途，建設公共配套設施”，為市場化運營留夠空間，平衡改造資金，激發(fā)社會資本參與老舊小區(qū)改造的積極性。

二是多元融資為鉸點，深化“政企”良性互動。推進政府、市場同向發(fā)力，爭取上級資金、強化地方資金支持，拉入市場主體，推動多元融資、多方參與。今年以來，共爭取市級以上改造資金5.36億元，發(fā)行地方政府債券1.52億元；任城區(qū)、高新區(qū)將財政資金、資產注入區(qū)屬平臺公司，作為項目改造運營主體，并引入愿景集團聯合成立“綜合運營平臺”，發(fā)揮項目融資主陣地、主平臺作用，負責設計、施工及運營；魚臺縣通過盤活存量資源，規(guī)劃建設鄰里中心，將閑置用房整體打包改造社區(qū)配套設施，利用項目盈利實現項目平衡，成功獲批農發(fā)行2億元貸款，構筑了開放性融資體系。

三是收支平衡為基點，促進微盈利可持續(xù)。將城市資源作為小區(qū)資源，“跳出圍墻”、多元融資、共建共享，統籌推進老舊小區(qū)改造。任城區(qū)馬驛橋大片區(qū)統籌平衡項目，圍繞拓展還款來源，統籌規(guī)劃小區(qū)周邊閑置宿舍樓等資源，整合建設“黨建文化高地、政務下沉實體、保障服務中心、便民惠民平臺”，新增居民停車、助餐、養(yǎng)老、托幼等收益性服務設施，使其成為馬驛橋等老舊小區(qū)的“綜合鄰里中心”?？禈蚪鹈A居跨片區(qū)統籌項目，通過改建、新建小區(qū)內外4處閑置資源，打造便民中心、建設租賃商鋪、完善服務設施，進行綜合運營盈利，實現資金平衡。兗州區(qū)將7個小區(qū)合并為東苑小區(qū)，新建社區(qū)食堂、日間照料等商業(yè)設施，年收益近300萬元，實現了小區(qū)改造的后續(xù)管養(yǎng)。魚臺縣鄰里中心作為老舊小區(qū)改造平衡資源，總建筑面積3萬平方米，總投資2.6億元，建設生活中心、教育培訓中心、社區(qū)服務中心、城市農貿集市等多功能為一體的公共服務配套設施，通過打造15分鐘生活圈，提供全業(yè)態(tài)的社區(qū)便民服務。在滿足周邊居民生活所需的同時，通過市場化長效運營，運營產生收益用于彌補老舊小區(qū)改造資金缺口及鄰里中心建設投資、銀行貸款還本付息。

四是創(chuàng)新思路為撬點，綻放老舊小區(qū)新活力。聯合專營單位、小區(qū)居民成立了“飛線整治聯盟”，由建設單位負責開挖地下管溝、埋設管道，各專營單位按照施工劃片將線路接入“弱電綜合管槽”，所有弱電實現了“共溝、共管、共箱、共槽”，居民通過分支箱轉換網絡插頭，即可更換網絡運營商。同時預留了5G通訊網線、智慧物業(yè)線路等管位，為“新基建”走進老舊小區(qū)留足了升級空間，該經驗被住建部工作簡報全國推廣。通過盤活閑置空間，發(fā)展“小區(qū)微經濟”，增設樂善會客廳、手工作坊，定期舉辦“跳蚤”市場，融合夜經濟、地攤文化，打造具有“煙火氣息”的活力街區(qū)。尊重小區(qū)個性，聽取居民意見，嵌入文化元素，傳承歷史文脈。強化長效管理，注重老舊小區(qū)改造后續(xù)管護，對接管改造后的老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)，連續(xù)3年給予每月每平方米0.2元的財政補助，提高了物業(yè)企業(yè)參與老舊小區(qū)管理的積極性，逐步建立長效管理機制。

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